RASSEGNA DI RECENTE GIURISPRUDENZA GIURIDICA E FISCALE SETTORE IMMOBILIARE
Norme e sentenze recenti – 3
Acquisto con procedura esecutiva o asta: il “prezzo valore” diventa la base imponibile (Corte costituzionale – Sentenza 23 gennaio 2014 n. 6)
Il criterio del “prezzo valore” può essere applicato anche per coloro che acquisiscano la proprietà dell’immobile a seguito di una procedura esecutiva o per asta pubblica.
È questo il risultato della sentenza della Corte costituzionale n. 6/2014 che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 1, comma 497, della legge 266/ 2005, nella parte in cui non prevede la facoltà per chi acquista una casa di abitazione mediante una procedura di espropriazione forzata, o a seguito di pubblico incanto, di chiedere ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell’immobile e non da quello effettivamente versato.
Si fa giustizia in ritardo di una norma che rendeva più difficile ed oneroso l’accesso alla proprietà di persone fisiche che intendessero acquistare un immobile abitativo partecipando ad un’asta giudiziaria.
Donazione : la cointestazione del conto e i versamenti effettuati da uno solo dei correntisti non configurano una donazione indiretta a favore dell’altro cointestatario (Cass. civ. sent. 16 gennaio 2014 n. 809)
Dalla cointestazione del conto corrente tra marito e moglie non può desumersi una donazione delle somme versate nel tempo da un solo coniuge, essendo vietata dall’ordinamento la donazione di beni futuri.
Mentre, la presunzione della divisione a metà delle somme presenti al momento della costituzione del conto stesso può essere superata attraverso presunzioni semplici.
Contratto preliminare : legittimo il recesso se manca il certificato di abitabilità (Cass. civ. sent. 14 gennaio 2014 n. 629)
È giustificato il recesso dell’acquirente dal preliminare di compravendita se il venditore non rilascia il certificato di abitabilità dell’immobile, in quanto si tratta di un <<requisito essenziale del bene>> idoneo ad incidere sulla sua funzione economico sociale.
Lo ha stabilito la Corte di cassazione, nella sentenza indicata, considerando la mancata produzione del documento un grave inadempimento, con la condanna dei venditori a corrispondere il doppio della caparra.
Condominio : possibile costruire una veranda se non compromette il godimento degli altri condomini (Cass. civ. sent. 13 gennaio 2014 n. 466)
Deve considerarsi legittima la costruzione di una piccola veranda da parte del proprietario dell’ultimo piano se non reca pregiudizi estetici all’edificio e non compromette in termini di ariosità e luminosità le abitazioni dei piani sottostanti. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 466/2014, rigettando il ricorso di un condominio di Marano nella provincia di Napoli contro i due proprietari dell’appartamento all’ultimo piano.
La cessione gratuita della quota di una cooperativa edilizia configura donazione indiretta dell’alloggio (Cass. civ. sent. 3 gennaio 2014 n. 56)
La cessione gratuita di quote di una cooperativa edilizia finalizzata all’assegnazione dell’alloggio in favore del cessionario, può integrare una donazione indiretta dell’alloggio stesso, soggetta alla morte del donante a collazione ereditaria ai sensi dell’art. 746 c.c.
Immobile gravato da ipoteca : il notaio non è obbligato a dissuadere il cliente dall’acquisto (Corte Appello Palermo , sent. 30 settembre 2013 n. 1423)
Non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio che, dopo aver informato gli acquirenti dell’esistenza di un’iscrizione ipotecaria sull’immobile, non dissuade gli stessi dalla stipula dell’atto, in considerazione della rilevante probabilità che a tale formalità pregiudizievole segua il pignoramento immobiliare, non essendo tenuto ad un siffatto adempimento nello svolgimento della propria attività professionale
Responsabilità del notaio: in caso di mancata consulenza è dovuto il risarcimento del danno al cliente che perda i benefici fiscali (Trib. Milano – Sez. civ. – Sent. 25 settembre 2013 n. 11800)
Il notaio, nell’espletamento della sua attività professionale, è tenuto non solo al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione nella compilazione dell’atto, ma anche allo svolgimento di quelle attività preparatorie e successive che assicurino la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto compiuto.
Pertanto, incorre in responsabilità professionale per violazione dell’obbligo di cui all’articolo 1176, comma secondo, del codice civile il notaio che non svolge un’adeguata attività di consulenza al fine di far conseguire alle parti il regime fiscale per esse maggiormente favorevole.
Lo ha deciso il Tribunale di Milano con la sentenza 25 settembre 2013 n. 11800
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